Статьи от компании BRIKBRAER

Блог компании «BRIKBRAER»

Как выбрать участок для строительства частного дома?

Приветствую Вас, дорогие друзья! Сегодня на повестке дня очень актуальный вопрос : «Как выбрать участок для строительства?» и я, Константин Пономарев — руководитель архитектурно-строительной компании «BrikBraer», основываясь на многолетнем опыте работы, помогу разобраться с этим вопросом.

Тогда по порядку:
1.

Стоимость участка.

Перед выбором участка необходимо определится, сколько денежных средств Вы хотите на него потратить. Как же это сделать?
Тут нам, как всегда, поможет Интернет, а именно — популярный сайт «Авито»:) Заходим в «выбор земельного участка» и смотрим стоимость за сотку в пределах города и за ним, выводим среднее значение стоимости. Эту информацию записываем в ежедневник или на бумажку — как Вам удобнее) Можете делать градацию по районам, удаленности от города и т.д.

2.

Расположение участка относительно …… .

Прежде чем перейти к этому пункту, разберем кратко, какие существуют назначения земли (а Вам это будет необходимо!)
Как выбрать участок для строительства частного дома? ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — напишем кратко — участок земли для строительства индивидуального дома. Этот участок может располагаться в Коттеджных Поселка (КП) или отдельно. Плюсы покупки участка КП:

-возможно, уже предусмотрены дороги и они асфальтированы, коммуникации на участке заведены, существует инфраструктура (детские сады, магазины и школы), охрана. Возможно, есть человечек, который Вам поможет за отдельную плату подключить коммуникации к дому (или облегчит Вам рутину в оформление документов)

Отдельный участок. Нет каких-то дополнительных сборов на дороги и т.д., скорей всего, он будет дешевле чем в КП.

СНТ (садовое некоммерческое товарищество) — это объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства. Важное отличие от других форм загородных товариществ в том, что в СНТ земли предназначены, в первую очередь, для сельскохозяйственных работ, а значит, постройка зданий на участках необязательна. Возможны определенные ограничения по площади постройки дома (необходимо уточнять информацию у председателя или управляющего). После покупки участка, даже если Вы не начинаете строительство и не живете в СНТ, с вас начнут взымать дополнительные взносы на улучшение дорог, вывоз мусора и т.д. Дороги, скорее всего, будут узкие и не предназначенные для прохождения крупногабаритной техник ,что повлечет удорожание цены на доставку материала.

ДНП (дачное некоммерческое партнерство) — это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.

ЛПХ (Личное подсобное хозяйство) — это деятельность на земельном участке с видом разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства». Сюда входит производство, переработка и продажа сельхозпродукции без ИП и юрлица.
Как выбрать участок для строительства частного дома?

Поняв что больше всего подходит для жизни и строительства дома — ИЖС, СНТ или ДНП, переходим к градации расположения участка.

1. Участки, располагающиеся в пределах города.

Плюсы:

— инфраструктура рядом (магазины, детские сады, школы, ТРЦ и т.д.) — городские коммуникации — коммуникации идут по меже или заведены на участок
Минусы:

— высокая стоимость участков по сравнению с областью — высокие тарифы на коммунальные платежи — высокая стоимость подключения коммуникаций — соседские дома, скорее всего, старого фонда

2. Участки от города 25-30 км.

Плюсы:

— Уединение с природой — небольшая стоимость участка по сравнению с городом — удобные подъездные пути — нет удорожания на доставку и командировочные для рабочих — оплата коммунальных платежей в разы дешевле — большой выбор участков
Минусы:

— не на всех участках есть коммуникации — возможны неудобства с добиранием в город

3. Участки от 30 км и далее.

Плюсы:

— экологически чистые районы — стоимость участка на порядок ниже
Минусы:

— дополнительные расходы по доставке материала и командировочные рабочим — удорожание на подключение коммуникаций — возможно, коммуникаций нет вообще :(
3.

Поиск участка. Где?

Ооо, вроде кажется, что вопрос не сложный, но с ним тоже бывают проблемы. Можно пойти по легкому пути и выйти на риэлтора, который все сделает за Вас и придется только выехать на пару участков и выбрать подходящий, но за это придется доплачивать (а ценник иногда кусается).

Как выбрать участок для строительства частного дома?
Поэтому рассмотрим некоторые другие варианты:

— Авито и другие площадки. Находим землю, стараемся выйти на собственника, после этого проверяем документы и покупаем без комиссии. — Знакомые. Можно узнать у Ваших знакомых — возможно, кто-то продает участок и он как раз подходит Вам. — Форумы и места сходки собственников) Процесс, в принципе, похож с поиском на Авито. — СНТ и КП. Выбираем подходящие СНТ и КП, садимся на машинку и проезжаем их в поисках объявлений на досках с информацией (да, эти методы еще действуют)

4.

Ограничения по фасаду участка

На нашем опыте мы можем сказать одно — фасад, желательно, должен быть больше 15 метров. Сразу возникает вопрос:
«Почему? Как так-то?». Объясняем:

По нормам отступ от межи — 3 метра, а от зданий — по 6 метров. Получается, что если фасад участка — 15, то дом вы сможете построить не более 9 метров по фасаду. С 9 метрами еще что-то можно придумать, а вот с 7-8 метрами — уже сложновато. Можно, конечно, получить разрешение от соседей на отступ не менее 1 метра от межи, но при этом нужно будет использовать специальные материалы для облицовки стен.

5.

Выезд на участок

Вот мы и дошли до самого интересного! Вы прошли все пункты, которые описаны выше — нашли, к примеру, 10-15 участков, которые Вам подходят и договорились выехать на просмотр. На что же необходимо обращать внимание при выезде и осмотре участка:

1. Подъездные пути. Заезжая в КП или на отдельную улицу, где находится участок, необходимо посмотреть, в каком состоянии дороги.
Понятное дело, нет смысла брать выемку грунта и везти на экспертизу))). Нужно обратить внимание на следующие моменты:
— желательная ширина дороги — более 5 метров. Нужно это для того, чтобы крупногабаритная техника могла спокойно проехать и не зацепить забор Вашего будущего соседа. Так же, если к Вам приедут друзья и поставят машину на дорогу, то соседи должны иметь возможность без труда проехать — отсыпка дороги будет плюсом
— если это КП и он существует уже 5-7 лет, но в нем до сих пор грунтовые дороги, то знайте, что нормальных дорог там уже и не будет — состояние покрытия. Вы должны понимать, что по этой дороге Вам придется ездить каждый день (ямы, грязь и т.д.)
Как выбрать участок для строительства частного дома?
2. ЛЭП (линии электропередач). Подъехав к участку, необходимо посмотреть на ЛЭП и оценить, не создадут ли они помехи для доставки материала и разгрузки их на объект (кран, манипулятор, бетононасос). Так же необходимо учитывать, что если рядом с участком есть ЛЭП, то возможны ограничения по застройке. Ниже прикреплена картинка с расчетом отступов и мощности ЛЭП.
3. Ровность участка. Перепад на участке от 0 до 40 см — это не критично. Если перепад больше 40 см, то это может повлечь:
— удорожание стоимости фундамента как по материалу, так и по работе; — необходимость создания опорной стенки по меже с соседом при засыпке и выравнивании участка. И сделать это нужно так, чтобы насыпной грунт не сваливался на чужой участок.


Если все-таки участок с уклоном Вам понравился, то можно выйти из положения путём создания цокольного помещения на задней части дома)


4. Грунтовые воды. Как определить их на участке без геологии?
Как выбрать участок для строительства частного дома?
Обращаем внимание на такие моменты:

— люки на участке и у соседей. Открываем и смотрим, есть там вода или нет. — растительность. Камыш, кустарники — это все растительность, которая говорит о наличии воды на участке — ямы и углубления на участке (не скапливается ли там вода) — дренажные каналы вдоль дороги. Также обращаем внимание на наличие стоячей воды
Если все варианты, которые описаны выше, говорят о том, что высоких грунтовых вод нет, то пользуемся еще одним способом — стучимся к соседям и узнаем всю необходимую информацию. Можно даже попросить посмотреть в их люк или узнать, нет ли у них воды в цокольном этаже:)

На участке наблюдаем грунтовые воды, но он нам все равно нравится. Что делать?

Необходимо произвести геологию участка (для проектирования, расчета фундамента и нагрузок), сделать дренажную систему вокруг участка после покупки (это, естественно, повлечет за собой удорожание и дополнительные вложения).


5. Наличие рядом прудов и железнодорожных путей.
Наличие пруда рядом с участком — очень приятная штука ,но нужно учитывать, что если есть пляж и он не закрыт для посторонних людей, не проживающих в поселке, готовьтесь к постоянным тусовкам и шашлыкам в летний период. Железная дорога рядом с участком тоже не принесет хорошего отдыха и спокойной жизни.


6. Коммуникации.
— электрические сети. Если Вам продают участок и говорят, что электрика подведена на участок, необходимо убедится в этом — сигналом послужит наличие на столбе электрощита (относящегося к этому участку).

— газификация. Можно пойти путем уточнения информации у собственника и соседа. Так же можно уточнить информацию в органах, которые курируют по газу в этом регионе. Нужно узнать, есть ли возможность подключения газа к участку и какая стоимость на данный момент.

— вода. По воде так же, как и с канализацией, есть несколько вариантов (городская вода, бурение скважины, водонапорная башня в поселке).


7. Градостроительный план участка.
Так, Вы прошлись по всем пунктам и выбрали 2-3 участка . Что дальше?!

Как выбрать участок для строительства частного дома? Дальше самое интересное. Просим, чтобы продавец предоставил градостроительный план (не ПЗЗЗ, не выписки и т.д.)! Ниже рассмотрим один из примеров такого плана и разберем, на что обращать внимание.

На градостроительном плане особое внимание обращаем на квадратики (в правом нижнем углу на примере). Есть особые зоны — участок идеальный, подходит по всем параметрам, но строить на нем ничего нельзя. Зон очень большое количество — к примеру, участок попадает под зоны аэропортов. В таком случае Вам будет необходимо взять еще разрешение от аэропорта, чтобы Вы могли построить дом, а если его не дадут, тогда, соответственно, вы и не сможете ничего построить(((. Также бывают археологические зоны, водоохранные, заповедные и т.д. Проверяйте участки правильно!

Надеемся, что наша статья Вам поможет и у Вас не будет проблем с выбором и дальнейшем строительством частных домов!


С уважением, руководитель архитектурно-строительной компании «BrikBraer»,
Константин Пономарев.